香港数据中心市场火热

今年夏天香港格外炎热，香港的数据中心市场同样火热。

基于综合市场情报，资产汇顾问有限公司现呈现截至2026年第三季度香港数据中心市场的以下概况。

新增供应吸纳量创纪录

自2025年底起的八个月内，香港五个数据中心项目以整栋形式签订具约束力协议，或进入在独家期内落实承诺的阶段；这些项目总面积合共超过170万平方呎，电力供应合共为250MW + 250MW，IT负载合计超过138MW。

如此大规模且在如此短时间内吸纳或承诺吸纳新增数据中心供应，其中多数项目甚至仍在施工，过去从未发生。

这些项目的交付时间分布于2026年第四季度、2027年、2028年至2029年年中。

租金按地积比总楼面面积计为每平方呎28至35港元，或按IT负载计为每月300,000至420,000港元，并采用三净租赁方式。虽然这一租金水平尚未达到部分数据中心在2020年代初设定并按年递增、目前约为每平方英呎39港元的水平，但已从2026年初部分业主低至每平方呎20港元出头的租金预期中强劲反弹。

按每平方呎资本价值计算，卖方的意向价介乎每平方呎8,500至10,000港元，视乎地点及IT负载转换率而定。

按业主最后报价计算，资本化率介乎4%至4.2%，另有一个离群值为5%，最终仍以实际交易为准。

现有数据中心的出租率及租金飙升

就香港现有数据中心存量而言，市场在出租率及数据中心运营商收费方面亦录得强劲增长。

2022年后落成的数据中心，其出租率在2023年至2025年第三季度期间徘徊于40%至60%。截至目前，即2026年9月底，这批物业的出租率已超过90%。即使仍有电力及空间，数据中心运营商现时亦会严格筛选租户，并限制可提供的电力量。此外，运营商如今会避开按兆瓦（MW）规模寻求电力或服务的超大规模客户或云服务提供商，而更倾向于按千瓦（kw）需求计的企业终端用户。

实际定价方面，数据中心运营商向最终用户收取的费用，已由一年前每千瓦1,000多港元至2,000港元出头，上升至现时每千瓦2,500或3,500港元。为劝退缺乏资质的大容量询盘，运营商有时会报出每千瓦5,000或6,500港元。

据称某超大规模客户席卷市场

毫无疑问，云计算、超大规模计算及人工智能领域的扩张，带动了本地数据中心市场的强劲表现。市场传闻称，某超大规模客户因开展人工智能业务较竞争对手为迟，于今年年初在香港宣布吸纳IT负载达100MW的数据中心容量，用于超级运算数据服务。此举席卷市场，之后的发展如上所述。

机柜租赁以外的新运营模式

新的数据中心业务将不再停留于机柜、空间或电力租赁，而是由运营商直接向人工智能、云计算及超大规模用户提供超级运算数据服务。上述超大规模客户并非以总租约租户身份与各个新项目业主分别签约。相反，该客户与数据中心运营商签订若干年期的超级运算数据服务固定合约；运营商将成为新数据中心项目的总租户，并把数据中心由白空间配置至灰空间，服务按代币计价，再由该超大规模客户支付。当然，业主仍会从数据中心运营商收取现金租金。

香港优势充分彰显

除节省自行建设数据中心的时间外，超大规模客户通过香港的数据中心运营商获取超级运算数据服务，还有一个原因：这些国际数据中心运营商可合法采购较高型号的GPU，并将其部署于香港，供该超大规模客户间接使用。这体现了香港作为特别行政区所享有的特殊地位及其国际连接能力。

数据中心业主寻求参与运营商层面的投资

尽管新项目吸纳强劲、现有设施出租率高企且收费上升，但在香港数据中心作为投资物业，未必能达到潜在投资者要求的回报门槛。现有卖方提供回报在约4%的资本化率，最终成交或为4%中段甚至5%，对数据中心核心投资者而言仍可能缺乏吸引力。

对于作为纯投资物业的数据中心，投资者要求的资本化率约为8%，香港卖方难以达到这一水平。若投资者或新业主能够共同投资或参与数据中心运营商层面，并分享来自终端用户或超大规模客户对超级运算数据服务需求所产生的收益，按加权平均计算，整体回报可提升至8.5%；该估算假设运营商层面的回报为12%，且数据中心物业与设备的价值比例为50:50。这将使数据中心作为投资物业变得可行。

当然，部分终端用户可能会购置数据中心自用，他们对投资回报或有自身考量。

总而言之，人工智能、超大规模计算及云计算的蓬勃发展，大幅惠及香港数据中心市场。一家实力雄厚的超大规模客户奋起追赶竞争对手，更令市场火上加油，正是今夏香港数据中心市场的写照。

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钟德尧

董事总经理 资产汇顾问有限公司

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免责声明：本文并非由人工智能生成，仅供参考，并以合约为准。文章内容基于市场情报，以及作者在香港数据中心租赁及买卖前线接触中听闻的消息。本文所述为市场一般行为，并不涉及任何特定项目的商业条款。文中数字及市场行为均由约数概括而来，作者不保证其准确性。有意投资数据中心的人士应就市场发展作出独立判断，并在作出任何投资前，对市场信息进行必要的尽职调查。公司牌照编号：C-107462 个人牌照编号：E-144738